Investissement LOCATIF : Rénovation de A à Z : JE TE MONTRE TOUT ! PART. 3

Salut à toi très cher investisseur rentable, c’est Yann.  C’est un plaisir de te retrouver aujourd’hui pour cette  vidéo immobilière.


Salut à toi très cher investisseur rentable,
c’est Yann.  C’est un plaisir de te retrouver aujourd’hui
pour cette  vidéo immobilière du jour.  Aujourd’hui, je ne sais pas si tu vois, je
ne sais pas si tu entends, cela résonne un petit peu,  on est de retour dans le chantier
en cours, dans la maison en cours, dans mon investissement locatif de A à Z, épisode
3. Alors je vais te montrer où on en est, je
vais te montrer comment cela a avancé,  et tu vas voir que cela a pas mal avancé. 
Si tu viens de la vidéo 2, tu vas juste halluciner. Juste avant, si tu n’es pas encore abonné,
 tu trouveras des liens un peu partout pour t’abonner  à cette chaîne YouTube et rejoindre
des milliers d’investisseurs rentables, passionnés d’immobilier. Donc clique, c’est hyper simple. 
Et on est parti pour le tour du propriétaire maintenant. 
Okay, alors je vais te faire les choses dans le même ordre que la dernière fois, c’est-à-dire
que l’on rentre par là. Tu vois que la porte a été repeinte, bon il n’y a qu’une première
couche pour l’instant, il y a une deuxième couche à venir. 
Et on arrive ici. Alors c’est encore un peu le bordel mais tu vois que ça a bien changé.
On a le faux plafond en place avec les spots,  tous les murs sont refaits blancs repeints,
les fenêtres ont été changées, ça tu l’avais vu, et le sol est fait également. 
Et tu vois j’ai commencé à stocker des éléments de la future cuisine.
Donc ici ce sera bien sûr, au bout là-bas tu vois il y a le frigo qui m’attend et la
cuisinière. Au bout là-bas, ce sera la future cuisine, voilà tout simplement, en long,
le long du mur. Ici, le salon, je ne sais pas si tu reconnais,
alors voilà, la télé sera à peu près au niveau des outils là qui sont stockés.
Ici je vais mettre sûrement une étagère, quelque chose, une bibliothèque. 
Je ne sais pas si tu te rappelles, on a toujours  le regard des eaux que l’on va fermer avec
une trappe et on va améliorer ça au niveau du sol. Ce sera le même sol, ça ne se verra
quasiment pas. Alors je ne sais pas si tu vois, par rapport
à l’autre vidéo, que la trappe a perdu à peu près 10 cm, tu vois en fait le vrai niveau
est derrière, tu vois les tuyaux qui vont cheminés derrière la cloison parce qu’on
a isolé. On est venu isoler ici, il y a du placo, 10cm d’isolation en laine de verre.
Donc voilà, on a perdu bien sûr 10cm tout le tour, mais par contre on a gagné en isolation
phonique et thermique. Ici, le coin bureau, ça y est, il a été
repeint, alors tu vois ce n’est pas encore terminé, il reste quelques finitions. L’escalier
a été repeint. Voilà tu vois, un joli orange. Alors il n’y
a qu’une couche pour l’instant, ça va être un peu plus orange que ça. Vraiment je voulais
donner un point, un endroit lumineux. C’est surtout là que la personne va travailler,
tu vas voir, là il va y avoir un bureau. Ici je vais sûrement récupérer l’espace
perdu pour un meuble à chaussures ou un placard à balais, ou quelque chose. 
Et voilà. Donc là on a des prises Ethernet qui sont
en place, ainsi que, hop attends je me décale, prise Ethernet, prise électrique. Donc tu
vois la moulure n’est pas encore refermée, on a tout fait passer.
Il y a un point lumineux ici, bon il n’est pas encore alimenté, qui pourra éclairer
cette partie bureau. Les toilettes, pour l’instant rien de spécial,
on les a simplement refait proprement tu vois, plus de moisissure, tout est blanc, tout est
joli. Alors la vraie différence dans ces toilettes, c’est ça : donc là il n’y a pas
encore la bouche de VMC mais c’est une arrivée pour bouche de VMC.
Tu vois, comme ici dans la cuisine, puisque ce magnifique faux plafond, on en a profité
pour faire passer, tu peux le voir ici au niveau électrique, et au niveau plomberie,
et au niveau VMC bien sûr, tous les réseaux passent dans ce faux plafond. Donc cela permet
de tout cacher. C’est aussi pour ça que c’est bien d’isoler le tour et le plafond, parce
que cela permet de tout cacher.  Tu vois là on a, et bien, de l’appareillage
encastré, partout tout est encastrée, on n’a pas de moulures. Le seul endroit où on
a une moulure donc en saillie, contrairement a encastré, c’est ici, on va la peindre elle
ne se verra pas. Et après, tout le reste de l’appartement, de la maison, on a tout
encastré, donc cela fait beaucoup plus propre, cela c’est beaucoup plus pro, c’est beaucoup
plus net. Ici, alors ce que j’ai fait, ce que je voulais te montrer, je voulais te donner
une petite astuce, mais alors je ne le trouve plus, j’ai un plan d’implantation, où est
ce qu’il est mon plan, il est là. Hop là, regarde, alors bon tu vois mes grandes qualités
de dessinateur, je ne suis pas hyper, je vais me mettre comme ça pour que tu vois bien.
Bon alors en plus les ouvriers ont réécris par dessus mais ce que je te conseille pour
que tout le monde comprenne bien ce que tu veux faire, c’est de faire des plans. Tu vois,
je suis super nul en dessin, pourtant tout le monde comprend : chauffe eau, machine à
laver, four avec plaques vitro, meuble de rangement évier, meuble de rangement, hotte,
frigo et ça bon ça a été annulé. Et tu vois, et tes distances par rapport au
mur, et tes distances par rapport au mur et au plafond. Donc là tu vois j’ai marqué,
bon ça a été coupé parce que c’est une photocopie, chauffe eau au plus près du plafond,
puisse qu’il fait 1,40 etc. donc j’ai calculé pour avoir du plan de travail. Bon bref, l’important
c’est que quand j’amène ça sur le chantier, ce que j’ai fait c’est que je l’ai scanné,
je l’ai mailé à tous mes artisans : donc plombier, électricien, plaquiste. Ils savaient
tous ce que ce qu’il se passait. Tu vois, ça c’est l’exemplaire de l’électricien,
il a rajouté ses arrivées énergie : 20 ampères four, prises, 32 ampères pour les
plaques, 16 ampères la hotte, etc. Voilà, bon il a fait ses annotations perso et tout
le monde le reçoit donc tout le monde est d’accord et personne ne peut se tromper tu
vois. Le plombier boom il fait sortir les évac’, les arrivées au bon endroit, tu vois
que ce sera pour alimenter le chauffe eau et la machine à laver. Là on a des arrivées
pour alimenter le futur évier, et tu vois moi j’ai commencé à stocker quelques meubles
pour le moment. Alors évite de le faire en début de chantier parce que ça gêne tout
le monde, surtout quand tu as le placo etc. au milieu, mais voilà en fin de chantier
il n’y a pas de soucis. Là pour te donner un ordre d’idée il reste une semaine, il
reste une semaine, il reste l’électricien qui va terminer la GTL et tous les raccordements.
Alors voilà la GTL, je t’en parlais dans la vidéo d’avant. GTL ça veut dire gaine
technique de logement, c’est dans les nouvelles normes électriques. Alors en gros pour schématiser,
si tu es débutant en électricité, c’est hyper simple c’est à dire que ben voilà
tous les cables électriques du logement arrivent au même endroit, dans la GTL. Après tout
s’en va cheminer dans les plafonds, dans les murs etc., mais tout est centralisé au même
endroit dans la GTL et on a ensuite un coffret électrique avec tout ce qui est disjoncteur,
protection, 40 mili, voilà, des disjoncteurs individuels. Donc tu vois c’est beaucoup plus
propre, alors c’est encore temporaire l’étiquetage, ça va être plus propre que ça, il y a des
petits caches qui vont venir s’insérer aux endroits où il y a des trous, etc. Et en
dessous on a le coffret Télécom : DTI TEST c’est l’arrivée Telecom, et ensuite à côté
on a tout ce qui va alimenter les prises Ethernet que l’on a mis un peu partout, puisqu’on s’est
mis tu vois aux dernières normes prises Ethernet pour pouvoir brancher des ordinateurs. Tu
vois, après ça va être bien fermé, bien joli. Ce n’est pas très épais, tu vois ce
n’est pas très épais, donc voilà, ça, ça donne une belle qualité au logement.
Alors je voulais te montrer le sol, tiens je voulais te faire un point sur le sol. Alors
voici une chute du sol qu’on a utilisé. Alors on dirait du parquet mais ce n’est pas du
tout du parquet. Je vais essayer de te faire la mise au point, c’est en fait, voilà c’est
du PVC, tu vois ? C’est du PVC qui se, qui se pose, qui se fixe comme du parquet flottant,
c’est à dire qu’il se clipse. Tu vois alors là c’est la marque, bon on s’en fou, tu prends
n’importe quelle marque, mais ça se clipse comme du parquet flottant et l’avantage c’est
que ça se pose très très bien. Je ne sais pas si tu as déjà posé du parquet flottant,
ça se pose très facilement, parquet clipsé, et surtout c’est très très très solide.
Et tu as, alors là on a pris du 30mm de couche d’usure donc c’est hyper solide, c’est à
l’épreuve des balles, et cela permet d’avoir une imitation parquet, une imitation bois,
une imitation tout ce que tu veux. Si tu veux une imitation, tu as des faux carrelages,
tu as tout ce que tu veux avec ça, et ça rend hyper bien. Alors là tu vois j’ai choisi
blanc, bon alors il est sale on est encore en chantier mais j’ai choisi blanc parce que
le bas est beaucoup moins lumineux que le haut alors je voulais vraiment renvoyer la
lumière. Et bon voila, pense à ça, en rénovation
c’est vraiment bien, c’est même mieux que du parquet flottant, cela va durer plus longtemps
et ça gondolera moins. Tu sais souvent le parquet flottant ça gondole, il faut laisser
plus d’espace pour que cela joue. Avec du parquet flottant tu sais il faut laisser un
espace de dilatation. Là il faut en laisser un mais bien moindre, cela joue beaucoup moins,
enfin c’est vraiment un bon produit. Allez, on monte à l’étage. Alors, là l’escalier
il est dégueulasse, il n’est pas terminé. Donc tu vois on a repeint les bords. Alors
ce que je vais essayer de faire, ce que j’ai demandé aux entreprises, c’est de poncer,
poncer cet escalier pour essayer de l’éclaircir. C’est à dire enlever complètement la couche
de lasure là et essayer de le ramener et ben tu vois dans les tons là, tu vois on
aperçoit peut être ce que cela pourrait donner, encore plus clair que ça. Donc si
on arrive à le ramener comme ça, on gardera peinture grise ici et là ton clair. Et si
on n’y arrive pas, on peindra tout en gris comme ça. Mais je ne voulais pas peindre
l’espace où les gens posent les pieds parce que c’est vrai que cela vieilli moins bien.
Donc voila, on va monter à l’étage. Alors tu vois que cela ne couine plus dans l’escalier.
Je ne sais pas si tu te rappelles la premier vidéo, cela couinait et c’était insupportable.
Je t’expliquerai, je te donnerai la feinte dans la prochaine vidéo, dans l’épisode
4, je te donnerai la petite feinte pour… comment on a fait pour que cet escalier arrête
de cui cui cui, de grincer. Bon on est au deuxième étage, ça résonne
un peu je suis désolé parce qu’il n’y a quasiment rien dans la pièce. Je ne sais
pas si tu te rappelles, on avait dit esprit loft, et on voulait parement brique, faire
un truc très lumineux, très ouvert. Alors je te montre tout de suite ce que cela donne.
Donc on arrive par là, et on arrive sur une pièce, donc tu vois c’est terminé, ça a
avancé. Alors bon petite vue générale des lieux. Alors ce qu’il se passe, je t’explique,
c’est que là j’ai fait poser un parement brique. Alors je ne sais pas si cela rend
très bien en vidéo, mais en vrai cela rend extrêmement bien. Je vais essayer de te montrer
ça de près, cela fait vraiment une illusion parfaite, on dirait vraiment un mur de brique.
C’est absolument pas de la brique, c’est un parement, c’est à dire que ce sont de fausses
briques qui sont posées, qui sont collées, qui sont jointées, et ça donne un espèce
d’effet comme si le mur était enduit et qu’on avait gratté l’enduit pour récupérer les
briques. Un peu loft américain, un peu Chicago. C’est vraiment vraiment vraiment très joli.
Alors là je félicite mon artisan, mon plaquiste Kevin, parce qu’il s’est vraiment fait chier
pour parler franchement, à poser ce mur parce que c’est brique par brique, donc c’est très
très, très très long, très très méticuleux, et voila, c’est très joli. Tu vois j’ai déjà
reçu le matelas qui est plié ici et j’ai déjà reçu une partie du lit donc tu vois
j’ai mis en place pour me rendre compte de la taille que ça allait faire, parce que
je met un lit 160. Tu sais qu’ici, ma cible c’est un cadre supérieur d’une grosse boîte
qui est juste à côté, il y a beaucoup, je t’avais expliqué sur la vidéo 1 ou 2
je ne sais plus, la cible il y a beaucoup beaucoup de grosses boites et donc je vise
un cadre de passage ou un cadre supérieur, seul sans enfant, voire éventuellement un
couple. Donc j’ai mis un lit de 160, tu vois j’ai commandé un matelas 160×200, le lit
160×200. J’ai mis en place pour le rendre compte de la taille que cela prenait dans
la pièce, donc c’est nickel, tu vois deux chevets, je vois que j’ai bien calculé mon
coup. Donc ici voila, on a mis, on a tout terminé
: les fenêtres sont neuves, les radiateurs neufs.
Alors je vais t’expliquer ce que je vais faire là. Je ne sais pas si tu te rappelles, dans
la vidéo numéro 2 je crois, je te dis que je vais mettre un espèce de, une balustrade
garde corps. Alors le problème qu’il y a avec ces gardes corps, c’est que tu sais je
voulais mettre des poteaux en acier ou en alu, avec des câbles tendus. Tu sais tu as
sûrement déjà vu ça, il y en a très fréquemment dans les salles de sport, dans les administrations,
dans les lofts, c’est vraiment poteaux câbles. Là tu vois, il y a 3,50 par 1 mètre, donc
je le suis je vais mettre ça, ça va être génial, ça va être très beau, ça va laisser
passer la lumière, parce que ma problématique encore une fois, c’est très lumineux en haut,
beaucoup moins en bas donc il ne faut pas fermer sinon je fais un mur. Mais moi je voulais
vraiment faire passer la lumière. Donc je me renseigne, je regarde pour poser ça. Ça
vaut, pour ici, 800€, 800€ pour fermer, pour sécuriser cette trémie, donc c’est
mort. Autant te dire que c’est beaucoup trop cher, dans un chantier tu sais qu’il faut
faire des choix. 800€ par exemple, pour te donner un ordre d’idée, ça me paye toute
la cuisine, ça me paye le lit, plus le matelas, plus la télé, plus le meuble télé. Tu
vois, je n’ai pas pu me résoudre à mettre 800€ là, pour mettre de la merde partout
et juste faire ça bien. Je préfère optimiser et mettre la qualité partout. Donc ce que
je vais faire pour cette trémie, et bien c’est que je vais tricher. J’ai trouvé des
meubles à IKEA pour ne pas les citer, mais je n’ai pas encore trouvé la bonne taille
mais ce n’est qu’une affaire de jours. Je suis en train de fouiner sur internet pour
trouver un meuble. Tu sais les meubles ouverts sans fond, meubles à niche. Alors il y a
plusieurs formes, des meubles tout carrés, des meubles en escalier, une espèce de meuble
a niche, ce qui me permettra de laisser passer la lumière à travers les niches, en mettant
un peu de déco tu vois, bougie, élément de déco et bibelots tu vois. Et je le visse
au sol en dessous ici dans cette pièce, on a du parquet, et en dessous du parquet on
a des grosses solives bien épaisses de 40. Mon idée c’est de trouver un meuble pas trop
large 30, 20 à 25, 30cm de large, de le percer, de percer le sol, de percer les solives, de
mettre des gros tires fonds, les tires fonds ce sont de grosses vis, ce sont des vis énormes
à bois, et avec des grosses rondelles, et de solidariser ce meuble au sol pour faire
un garde corps grâce au meuble en fait. Un garde corps meublé, cela me permettra d’économiser
800€, que je vais remettre ailleurs, tu vois. Je vais peut être faire une meilleure
cuisine ou je vais peut être le réutiliser sur la télé, enfin bref. Après tu vois
je peux ré alouer le budget, mais c’est vrai que je ne peux pas me résoudre si tu veux
à mettre 800€ juste dans le garde corps. Ce n’est pas possible.
Donc pour la trémie, ça va être ça. Ensuite, a côté de cette trémie tu vois j’ai modulé,
modularisé, modelé, identifié, je ne sais même pas comment il faudrait que je le dise
mais voila, au sol tu vois j’ai mis, j’ai délimité l’espace avec des chutes de cartons
de plancher. Donc ici tu vois il y a un dressing, donc il y a une partie du dressing qui va
venir fermer la trémie, en plus de l’autre meuble. Donc l’autre meuble va arriver vers
là et là il y aura un deuxième meuble dressing qui va venir fermer, et là un troisième
meuble et il y en aura peut être même un quatrième dans le coin là bas, je ne sais
pas trop comment je vais gérer ça pour le moment. Mais l’idée c’est de faire un dressing
ici, tu vois la chambre est là, le dressing est là et si je me retournes, ben oui, on
a la salle de bain. Donc ben l’idée voila, c’est que la circulation soit facile, tout
ouvert, tout beau, tout joli. Alors regarde cette salle de bain, tiens j’allume
un peu la lumière parce qu’aujourd’hui il ne fait pas très très beau. Regarde moi
ça, je suis vraiment vraiment très très content de ce travail. Encore Kevin mon plaquiste
qui a vraiment très très bien travaillé. Donc on a posé des carreaux métro, alors
voila c’est juste super beau. Tu vois c’est facetté, ça renvoie la lumière, c’est tu
vois, il y a de petits reliefs sur le bord des carreaux. On a fait les joins blancs pour
continuer à ce que ce soit lumineux. Enfin, c’est vraiment très très beau. Alors la
journée en plus tu vois ici c’est traversant, donc on a cette fenêtre ici et cette autre
fenêtre là, donc c’est traversant, ça renvoie la lumière, ça agrandit la pièce, c’est
juste génial. Je suis très content de cette douche. Donc il manque tu vois la paroie,
enfin pas la paroie, enfin si déjà il manque la paroie premièrement, donc on va mettre
une paroie qui va venir fermer, et il manque aussi tout ce qui est colonne de douche, qui
va permettre de se douche, parce qu’au bout d’un moment dans une douche si on ne peut
pas se doucher c’est compliqué. Donc tu vois là on a les arrivées d’eau qui sont prêtes.
Alors cette douche ressemble à une douche à l’italienne mais c’est ce que j’appelle
une fausse douche à l’italienne. Tu vois en fait c’est un bac préfabriqué, alors
c’est un bac préfabriqué qui est, qui est très très fin, cela doit faire 3 cm max.
Donc le plombier ce qu’il a fait c’est qu’il a percé, donc en dessous je te rappelle que
c’est du plancher, il a percé le plancher, passé son évacuation. L’évacuation va rejoindre
ce mur placo ici, elle est derrière là, parce que c’est creux. Et en dessous, ça
descend là où on a vu tout à l’heure la trappe, je ne sais pas si tu te rappelles,
la trappe, ça descend a peut près à ce niveau là. Et donc ça permet de donner un
effet douche à l’italienne, avec pas les problèmes de la douche à l’italienne. Parce
que douche à l’italienne sur plancher à l’étage, bonne chance, gros problème d’isolation,
enfin gros problème d’étanchéité et c’est se tirer des balles dans le pied, faire plus
cher pour pas grand chose. Là avec un bac préfabriqué, et bien on a, enfin c’est un
bac moulé d’ailleurs. Ce n’est même pas du préfabriqué, parce que le préfabriqué
est à carreler. Là c’est un bac moulé en fait, c’est un bac en ABS, ou en je ne sais
pas quel plastique. Bon là il est absolument dégueulasse parce qu’on est encore une fois
en cours de chantier, mais ça va donner vraiment très très bien, une fois qu’on aura donc
une paroie qui viendra fermer, cet esprit douche à l’italienne, et le bac fait 1 mètre
20. 1,20 par 80. 1,20 par 80 ici, donc c’est quand même plutôt grand, cela fait une belle
douche. Ici on aura un meuble vasque, et voila. Et après, bon ben miroir, etc. La VMC est
là, derrière cette trappe qui n’est pas fermée mais qui va l’être et tu vois, on
a une bouche VMC là et on a les deux autres bouches en bas, au niveau des toilettes et
au niveau de la cuisine. Petit sèche serviettes, ici on aura du rangement, et puis voila, on
est revenu dans le dressing. Alors tu vois au niveau du sol ici, j’ai opté pour un sol
un peu dans le même style, encore très clair, esprit loft, esprit vieux, voila esprit sympa,
qui va avec le reste finalement. Donc tu vois imagine avec l’escalier un peu plus clair,
ça va être vraiment sympa. Alors autre chose tu vois qu’on a posé ici
un détecteur de fumée bien sûr, c’est obligatoire dans tous les logements depuis quelques temps.
Donc n’hésite pas à le faire si tu ne l’as pas fait, penses-y. Là, alors, où est ce
qu’on l’a placé ce détecteur de fumée ? Alors arrête, arrête de me mette des détecteur
de fumée sur les murs. Un détecteur de fumée cela se met au plafond, pas sur un mur et
pas sur un mur, même un angle de porte, plafond, non. Ça se met au plafond. Quand il y a un
incendie, la fumée elle fait quoi ? Elle monte au plafond, elle est légère, elle
est chaude, elle monte au plafond. Donc un détecteur de fumée, pour détecter de façon
optimale, ça se pose au plafond. Donc on l’a mis au plafond et on ne l’a pas mis n’importe
où, on l’a mis au plafond, au dessus des escaliers. Pourquoi ? Parce que plutôt que
de mettre deux détecteurs de fumée, un en haut, un en bas, on s’est dit on va mettre
un seul détecteur de fumée, qui va détecter, pardon tu ne me vois plus, qui va détecter
et le haut bien sûr puisqu’il est en haut, et le bas puisque la fumée elle fait quoi
en bas ? C’est pareil, elle monte au plafond mais s’il y a un trou dans le plafond, il
y a une trémie avec des escaliers, et ben elle monte par ce trou là, et elle arrive
au plafond du deuxième étage. Donc c’est plus malin de mettre un détecteur de fumée,
à un endroit optimal, sortie de l’escalier. Dans le cadre, ici on est je te rappelle on
est sur un loft, il n’y a aucune porte nul part, il n’y a rien  qui peut bloquer la
fumée en cas d’incendie. Donc on l’a mis au meilleur endroit. Ne met pas de détecteur
de fumée sur les murs, il ne faut pas faire ça.
Bon allez tiens, je vais te poser là, je te pose là. On va faire un point travaux,
on va faire un point argent, parce que je sais que tu adores ça, tu me demandes toujours
des chiffres, des chiffres, des chiffres, donc tu vois j’ai mes petits tableaux Excel
de où j’en suis pour le moment, tu sais comment je fais, comment je procède. Quand je fais
un chantier, j’ai mon enveloppe de départ, et suite au fur et à mesure je mets à jour
tu sais s’il y a des imprévus, tiens on a dépensé plus que prévu, on a dépensé
moins, etc. Donc là j’ai envie de te dire, on est super bien dans le budget donc je suis
très content, le budget n’a pas bougé depuis la dernière vidéo, donc on est, on a toujours
dépensé 25 832€ de travaux pour les entreprises. Donc sur les entreprises pour l’instant on
a 25 832, il n’y a pas de dépassement, on va voir, peut être il y aura un truc de dernière
minute, voila je vais demander à mon plaquiste de me faire un petit, un petit coffrage pour
le ballon d’eau chaude, ou je vais peut être demander à l’électricien de le rajouter
un truc. Enfin, ça ne va pas rajouter 2 000€ sur le devis. Donc on va peut être finir
à 26 000€ tu vois, sur un budget de 27 000, donc là je suis plutôt content. J’ai
payé cash quelques trucs moi même, j’ai payé les carreaux métro que tu as vu, c’est
moi qui les ai acheté, je les ai fourni, le parement en briques, ainsi que la démolition.
Tout ça, ça m’est revenu à mille, mille, attend je fais de tête parce que c’est, 1
282€, 1 282€ pour tout ça, et il me reste, par rapport à mon financement, du coup alors
attend parce que j’ai pas fait, c’est pas, il faut que je le fasse de tête, 19, 17…
Il reste 2 000€ quoi. Il reste 2 000€ de disponibles pour ce chantier. Ça tombe
bien bien parce que je suis en train de faire les meubles, et au niveau des meubles j’ai
dépensé 1 300€, donc tu vois qu’il reste 700€ théoriquement de disponibles, sachant
que j’optimise parce que les meubles depuis le début j’avais décidé et défini de les
payer moins même cash, et j’avais un budget de 3 000€ pour ça. Et tu vois qu’il me
reste 700€, mais j’ai encore mis 0€ de ma poche puisque ça s’est compensé avec
ce que j’ai mis avant et qu’il me reste de dispo sur le financement bancaire. Donc finalement,
je suis plutôt bien. Finalement, il me reste 700€ + les 3 000€ de meubles que j’étais
censé mettre, que je n’ai pas mis, mais ça vient se compenser avec les 1 300€ que j’ai
mis, donc finalement l’un dans l’autre je suis dans les clous. Alors dans la quatrième
vidéo, je te ferai un truc hyper propre, avec tableau, on t’affichera ça sur la vidéo
pour te montrer précisément, très précisément les prix de tous les postes. On te montrera
les prix au mètre carré, on te montrera les prix de tout ce que l’on a payé, les
fenêtres etc. Mais je t’avoue que je suis plutôt bien, je suis plutôt content pour
cet investissement. Alors au niveau du prêt bancaire, j’ai emprunté sur 20 ans, sans
aucun apport puisque j’avais prévu en fait d’emprunter sans aucun apport, pour suivre
ma stratégie, sur 20 ans j’ai fait financer les frais de notaire, la totale, et j’avais
bien sûr moi du cash de côté qui me permet de compenser tu vois si jamais il y a des
avances à faire, par exemple la démolition c’est moi qui l’ai avancé, et cette histoire
de meubles. Mais finalement, l’un dans l’autre, je pense que je vais dépenser moins que prévu.
Alors aussi ce que j’ai fait, c’est ce que je fais quand j’ai un chantier, je sais combien
de temps va durer le chantier, tu vois j’avais prévu 3 mois, et on est… Alors tu vois
j’ai acheté mi décembre, mi janvier, mi février, là on est mi février là quand
je tourne cette vidéo, donc cela fait 2 mois, 2 mois de chantier. Sachant que j’avais négocier
pour commencer la démolition avant d’être propriétaire, j’étais sous compromis, et
j’avais fait la démolition puisque j’avais l’accord de prêt, j’avais proposé à l’ancien
propriétaire en lui disant j’ai l’accord de prêt, il n’y a plus de risque, on signe
telle date, est ce que je peux commencer à casser les murs. Donc là j’avais gagné 15
jours là dessus. Du moment où je suis devenu propriétaire officiellement, donc où cela
déclenche mon crédit, c’est surtout ça qui est intéressant, jusqu’à aujourd’hui
maintenant, il s’est passé 2 mois. Et il va encore se passer, avant que je mette en
location, tu vois il y a encore une semaine à deux de travaux, puis après montage de
meubles. Alors j’ai quelqu’un qui me monte les meubles. Alors c’est pareil tu vois, moi
vu que, vu que je n’ai trop de temps etc., et j’aime enchaîner tu vois, moi je délègue
tout. Sur ce chantier, je n’ai rien fait, zéro. J’ai même quelqu’un qui va me monter
les meubles. Alors j’ai pas rien fait, j’ai suivi le chantier, de A à Z, c’est moi qui
ai eu les idées. Je suis sur le chantier tous les jours, tous les 2 jours, tous les
3 jours. Mais, j’ai pas mis les mains dans le cambouis tu vois, j’ai même un mec qui
va me monter les meubles. Donc ça c’est quand même intéressant à savoir. Qu’est-ce que
je te disais ? Je te disais oui, donc mon crédit s’est déclenché là, il s’est passé
2 mois, il va encore se passer 15 jours, avant que je mette en location, 15 jours, 3 semaines
mémé si on a des problèmes. Donc il se sera passé 2 mois et demi, peut être 3 mois.
On le verra sur la vidéo 4, je te donnerai le fin mot de l’histoire. Mais je pense qu’il
se passera 2 mois et demi avant que je mette en location. Et ce que j’ai fait, petit conseil
pour toi, j’ai pris un différé de crédit. Je savais que les travaux allaient prendre
3 mois, moi j’avais prévu 3 mois, tout compris. Ce que j’ai fait, c’est que j’ai pris un différé
de crédit. Alors si tu ne le sais pas, un différé de crédit c’est quoi ? C’est tu
dis à la banque, bon je ne rembourse pas tout de suite et je rembourse dans 6 mois,
3 mois, un an, 2 ans, 3 ans, peu importe, cela se négocie. Moi j’ai pris un différé
partiel, il y a le différé total, tu rembourses 0€, et il y a le différé partiel, tu rembourses
simplement les intérêts. Donc juste la partie intérêts sur le crédit, et pas la partie
capitale, donc c’est ce que j’ai fait. Je rembourse la partie intérêts, et pas la
partie capitale. Donc la mensualité normale de mon crédit, sur 20 ans, à 1,20 + l’assurance,
je t’en parlerai après de l’assurance, ma mensualité totale normalement c’est 350€
pour cet appartement. Et là pendant mon différé du coup j’ai débloqué que les intérêts,
sur en plus une seule partie de la somme puisque je n’ai pas encore débloqué toutes les tranches
de travaux, donc je dois payer 60€ je crois ou 65€ par mois d’intérêts, sur cet investissement.
Donc autant te dire que c’est insignifiant, tu vois je ne le sens pas passer. Et surtout
vu que cela dure 6 mois, mais que moi j’aurai loué au bout de 3 mois, pendant 3 mois je
vais pouvoir mettre de côté la totalité du loyer quasiment, moins ce tout petit 60€,
en trésorerie pour… Alors tu sais que moi j’aime avoir toujours un an de loyer d’avance
sur chaque bien. Donc tu vois ça me permet déjà de mettre tout de suite 3 mois de côté,
tranquille, si jamais j’ai un soucis je sais que sur ce bien j’ai déjà 3 mois de tréso
affectés aux problèmes, aux contres temps, à tout ce que tu veux. Ça c’est ce qui me
permet aussi d’enchaîner. Donc voila, bonne idée faire un différé si tu prévois des
travaux, n’hésite pas à différer le crédit, ça marche très très bien. En plus, cela
tranquillise la banque qui se dit okay. Tu vois, tu n’as même pas besoin de mentir,
de dire que tu prévois 6 mois de travaux, ça tranquillise tu vois tu dis tu prends
un différé de 6 mois, tu as 3 mois de travaux, la banque sait très bien que cela va te faire
de la tréso, que tu vas la mettre de côté, que voila cela fait de toi quelqu’un de prévoyant,
et puis si tu as un problème à la mise en location parce que la banque au début elle
ne te connaît pas, elle ne sait pas si tu vas réussir à mettre en location vite, rapidement,
facilement. Voila, cela permet, cela permet de sécuriser tout le monde, donc cela marche
très bien. Ah oui, alors ce que je voulais te dire aussi, sur l’assurance. Alors moi
là j’ai un taux d’assurance tout pourri, je dois être à 0,25 je crois, ou 0,29. Je
ne l’ai pas négocié. Pourquoi je ne l’ai pas négocié ? Parce que tu sais que quand
tu négocies des choses, tu ne peux pas tout demander, au bout d’un moment il faut faire
toi aussi des concessions. Donc là moi j’ai fait la concession sur l’assurance, je l’ai
prise dans ma banque. C’est un taux tout pourri, je sais que je peux avoir beaucoup mieux,
je sais que je peux avoir 0,10 à peu près, 0,9 à 0,10. Là je suis quasiment à 0,30
je crois de mémoire, je vérifierai ça. Pourquoi je ne l’ai pas négocié ? Parce
que sur ce crédit qui est ridicule, cela me revient à 9€ je crois par mois. 9 ou
12€, enfin c’est ras les pâquerettes. Donc même si j’avais eu un taux vraiment meilleur,
cela m’aurait fait quoi ? 4€ au lieu de 9€ ? Je m’en moque. Ce n’est pas significatif.
Donc j’ai préféré négocier d’autres choses, plus significatives, comme le taux. Alors
on a fait un lissage, on a emboîté 2 prêts pour un meilleur taux. J’ai un taux de 1,20
cela commence à être propre sur 20 ans, et j’ai négocié les IRA, et j’ai négocié
les frais de dossier. Donc voila, en plus il y avait un courtier dans l’histoire donc
il a fallu financer tout ça. Donc voila, je te ferai, ne t’inquiète pas, sur la quatrième
vidéo, tout bien, des tableaux bien propres, mais cela te donne d’une première idée.
Et au moment de cette quatrième vidéo aussi, tu verras enfin tout terminé, avec les meubles
posés, la déco en place et je te parlerai du locataire à venir, de son profil, de ce
qu’il va payer, de mon cash-flow, etc. Mais petit teasing, en gros, j’ai un loyer aux
alentours de 640 à 650€, c’est pas encore hyper défini, mais cela sera dans ces eaux
là. Et donc un remboursement de crédit à 350, donc voila je te laisse faire le calcul.
Après bien sûr il y a l’imposition qui vient par dessus, mais je suis en LMNP à l’IR des
amortissements. Donc en gros, schématiquement pour pas te faire tout le détail du calcul,
ça va me rapporter à peu près 200€ par mois ce bien, net net. 200€ de cash-flow,
une fois tout payé, les impôts etc. Pendant les premières années bien sur, puisqu’après,
une fois que tes déficits diminuent, tu viens à payer plus d’impôts. C’est pour ça aussi
que j’enchaîne les biens. Voila, écoute, très cher investisseur rentable,
j’espère que cette vidéo t’as apporté des précisions, que tu as appris des choses.
Si c’est le cas, met moi un gros pousse en l’air pour me le dire, et je vais te laisser
pour cette vidéo aujourd’hui. Si tu n’es pas encore sur la liste pour recevoir
gratuitement mon livre, clique, tu as des liens un petit peu partout, au dessus, au
dessous, pour t’inscrire sur la liste et recevoir mon livre gratuitement sur ton email. Tu vas
voir, c’est hyper facile. Et écoute, je vais te dire à la prochaine fois, une vais te
souhaiter une très bonne journée, une très bonne soirée. On se revoit très vite. C’est
Yann, on parle d’immobilier, et A+ !

56 thoughts on “Investissement LOCATIF : Rénovation de A à Z : JE TE MONTRE TOUT ! PART. 3”

  1. Salut Yann, très bonne vidéo, le projet avance à grands pas, très good pour toi !! J'avais une question, peut être évidente pour toi, mais pour moi non, Bien évidemment, tu as dû demander un crédit à la banque pour le logement, le crédit débute lors de la remise des clés, ce qui veut dire que tu paye le crédit de ta poche ou après les travaux pour que justement ton futur locataire rembourse ton crédit ?

  2. Me tarde de voir le résultat des escaliers, je doit rénover les communs de mon nouvel immeuble, qui sont en bois aussi =)

  3. tres interessant ton avis sur le parquet stratifié … car moi j'ai mis du lyno, posé par un pro etc au bout de 1.5 ans tes locataires il te le bousille … 800 € = 1.5 ans, du coup je vais mettre du carrelage dans les pieces d'eau et du parquet dans les pieces de vies ! belle décoration sinon avec du gout ! 🙂

  4. Salut yann!
    bluffant le mur en brique^^ Je crois que je vais copier ton idée pour mon prochain investissement avec travaux, sa à vraiment de la geule!
    Sinon c'est super propre les travaux j'ai hâte de voir la dernière vidéo voir un peu comment sa rend

  5. bonjour yann . bonne idee cheap pour le garde corps … sauf que je te conseille de te raprocher d"un pro car il y a des normes strictre la dessus … surtout sue tu ne mets pas de fond .. imagine un gamin qui joue et passe par le meuble … tu finis en prison … a++

  6. Bravo, belle vidéo… Ca donne vraiment envie de se lancer…Moi j'essaye de commencer et je galère un peu, mes offres sont systématiquement refusées car trop basses…Mais ce n'est qu'un début!

  7. Salut Yann,
    En 2018 sera appliqué le prélèvement à la source, où l'on ne pourra défiscaliser que 50% des travaux effectués en 2017 et 2018.
    Est-ce que tu planifies certains de tes travaux en fonction de cette mesure ou pas du tout?
    Merci bcp !

  8. Bonjour Yann, très bien tes vidéos. Pourrais-tu dans le 4ème épisodes de cette série, nous expliquer également ton choix en matière fiscale sur ce bien stp et pourquoi avoir choisi celui la ? nom propre ou sci, … stp? bonne continuation à toi… (très belle petite maison)

  9. Salut à toi Yann !

    Je trouve que tes vidéos sont les + pertinentes en matières d'investissement locatif. Tu dévoiles tout sans tabou et avec pédagogie et c'est plaisant. On sait dans quoi on s'engage.
    Cette nouvelle vidéo prouve bien qu'il faut vraiment se projeter lors de la visite d'un bien (car si je me replonge à la partie 1, c'était pas forcément évident d'envisager un tel résultat) !
    L'effet Waaaouh y est, bravo à toi pour l'inspiration, bravo à tes artisans pour la qualité de leur travail.

    Moi je me suis (enfin) lancé mais je viens d'essuyer mon 11ème refus de prêt ! Je suis persistant mais j'ai hâte de voir le bout…
    D'ailleurs tu parles d'un montage sur 2 prêts, peux-tu m'en dire plus ???

    Steve

  10. super vidéo !
    je voulais savoir le mur orange sous l'escalier, la porte d'entrée, l'escalier, c'est toi qui les a peints ?

    et juste si jamais ce n'est pas indiscret je peux savoir combien as tu de bien immobillié ?

  11. Salut yann,

    Je suis sous compromis pour mon premier investissement locatif, merci pour toutes ces vidéos qui me motivent à avancer, j'ai une question sur un sujet que tu as relevé sur cette vidéo…

    Pour ce 1er investissement locatif,
    à savoir que je serais dans le cadre du LMNP, je vais faire un remboursement partiel (seulement les intérêts 80€ environ), sur une durée de 4 mois pour des travaux environ (toi-même tu le dis sur la vidéo.. 😉 ), mais pour cela j'aurais des frais intercalaires d'un montant de 210€ (que je n'ai pas pu négocier..), puis-je déduire de mes impôts ces frais comme c'est le cas pour les intérêts d'emprunts.

    Merci d'avance pour ta réponse (si tu as le temps de me la donner…lol)

    (Bravo pour toutes ces vidéos…je suis inscris sur ton site, sur ta page Facebook, youtube, et également j'attends avec impatience ton livre).

    Vivement la partie 4 de cette video… 😀

  12. Bravo pour ce beau travail et merci de le partager !
    Je suis en train de préparer la rénovation d'un T2 et je me pose des questions concernant la cuisine, auxquelles tu as du être confronté :
    – faut-il mettre un lave-vaisselle, même petit ? Je vois que tu as fait le choix de ne pas en installer.
    – au contraire, tu as choisi de mettre un grand frigo, alors que je pencherais plutôt pour un petit, afin de gagner en place de rangement.
    – tu proposes très peu de rangement dans la cuisine, et pas de tiroir à couverts par exemple. Mon plan n'en propose pas non plus mais ça me choque.

    Une autre question, à laquelle tu as peut-être été confronté sur un autre logement : en cas de WC dans la salle d'eau, avec une pièce contigue à la cuisine, un extracteur (hygroréglable) peut-il remplacer la VMC ? Ca fait faire de sacrées économies…

  13. salut yann, dis moi ? un investissement a 220km de chez toi vaut le coup ou non ? ( bientôt 120km car je me rapproche ) donc partons sur 120km. sachant qu'il y a des travaux intérieur uniquement et peut etre fosse septique. vaut mieux déléguer les travaux ?

  14. Salut Yann,
    Dans ta vidéo on voit que tu as doublé les murs et perdu entre 10 et 12 cm.
    Pourquoi tu n'as pas déposé les cloisons existantes pour repartir sur une isolation de 10 cm ou 14 cm (14cm pour être au top !)pour éviter de perdre de la surfaces habitable ?
    Exemple : sur une surface de 50 m2 (6×8) tu va perdre environ 3 m2 ça te fait moins de m2 pour la location sur 20 ans.
    Je sais que la démolition à un coût mais ce n'est pas énorme (environ 1800€ pour 50m2) tu pourrais amortir facilement sur 20 ans
    Julien

  15. Génial ta vidéo.

    Dis moi, quelle est la meilleure période pour acheter un bien immobilier ?

    Merci de ta réponse et continue comme ça.

  16. Hello Yann, ça fait longtemps que je te suis et premier commentaire car j'ai été interpellé par tes chiffres. J'ai fait un invest locatif il y a peu de temps et la banque me demandais tous les documents justif des dépenses éventuelles. (devis, frais notaire)
    Tu dis avoir un "budget" et tu sembles "piocher" dans ce budget ?
    Comment as-tu fait pour avoir un budget travaux sans avoir de devis précis ?
    est-ce que tu as en plus un crédit à la conso pour les meubles ?

    Ma banque ne débloque l'argent que sur facture… je ne peux pas "piocher" dans un budget hypothétique.

    Bravo pour tes vidéos et tes conseils.

    en espérant un retour de ta part.
    à bientôt.

  17. Hey 🙂 dis moi, différé pour être sur d'avoir bien compris, c'est que tu payes juste les intérêts par mois et non le capitale du crédit sur 20 ans ??

  18. Super Yann , merci pour tes video . Petite question , pourquoi faire une gtl aussi longue ? Tu n aurais pas pu faire passer les cables dans le placo ?
    J adore ta chaine merci 🙂

  19. un détecteur de fumée économisé, ça fait vraiment la différence? le rôle du détecteur c'est aussi prévenir les départs d'incendies et pas forcement attendre que ça arrive à l'escalier. sinon bonne vidéo.

  20. Merci beaucoup tu nous fais gagner énormément de temps avec t'es explications ! C'est très instructif 👍

  21. Salut.
    Pourrais-tu faire un retour sur ce bien? Je m'explique, les carrelages métro avec tant de joints s'abiment vites. J'ai moi même ce carrelage et un locataire n'est pas très bon niveau nettoyage et entretien courant.
    Merci d'avance.

  22. Bonjour Yann !
    J’ai compris que la résidence principale n’est pas conseillé mais par contre que penses tu pour un premier achat immobilier «  une maison d’hôtes «

  23. J ai découvert tes vidéos il y à quelques semaines et j ai acheté te formation la machine à détecter les bonnes affaires. Top !
    Par contre quelles banques acceptent le différé ? Mon courtier me dit que ca ne se fait presque pas….

  24. Bonjour Yann, pour le sol, tu as juste recouvert l'ancien carrelage ? 🙂
    En ce qui concerne les chauffage electrique, pas trop peur au niveau des factures ?
    Merci Yann.

  25. Bonjour  , j'ai une questions concernant le choix des entrepreneurs.
    J ai fait plusieurs devis de travaux pour rénover  entièrement une maison a remettre en normes, mais après vérifications des sociétés j'ai  rencontré le problème  suivants  :
    1 société  polonaise dont le siege est en pologne mais a une adresse physique  en france avec un numéro  tva intra en Fr .puis une autre portuguaise avec egalement un siège social au portugual rattaché a une succursale en france tva fr intra mais avec la même  dénomination social qu' au portugual.

    Que pensez vous de ce cas ?
    Y'a t'il  des précautions à  prendre  ou garanti ?
    Merci

  26. Bonjour yan ! pour quel sont les chose s à faire soit même ? poser le sol ? et d'autre exemple si possible… ( j'ai vu que tu n'avais pas encore mis la colonne de douche par exemple , c'est toi qui la pose ? ) merci . top ta vidéo concrète, merci !!!!!

  27. Bonjour Yann
    Tu peux me donner la taille des carreaux utilisés stp ? Plusieurs tailles et celle la rend bien.
    Merci pour ta vidéo

  28. Ta série de vidéos transformation/travaux est ultra intéressante! Ça fait 4 mois que je cherche des biens, déjà une bonne vingtaine de visites, plusieurs offres de faîtes mais toujours pas de compromis, ou alors la vente est faite avec un autre acheteur. Je pense que les biens que je convoite ne sont pas assez pourris 😀 je vais commencer à m'intéresser à de plus petites villes, moins de concurrents et prix du m2 moins cher…

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